VNG Value Tham Dự Hội Thảo “Góp Ý Nội Dung Về Định Giá Đất Trong Dự Thảo Luật Đất Đai ( Sửa Đổi)

Sáng ngày 28/7/2023, đại diện ban lãnh đạo VNG Value đã tham dự Hội thảo “Góp ý nội dung về định giá đất trong dự thảo luật đất đai (Sửa Đổi) do Hội Thẩm định giá Việt Nam tổ chức. 

Với chức năng tham mưu, tư vấn, phản biện chính sách về kinh tế, tài chính, giá cả với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; cùng với cơ quan Nhà nước tiếp tục xây dựng hoàn thiện môi trường pháp lý về thẩm định giá, Hội Thẩm định giá Việt Nam tổ chức Hội thảo lấy ý kiến góp ý nội dung về định giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). 

Hội thảo là nơi tập trung trí tuệ, kiến thức thực tế của các nhà nghiên cứu, của những người đã, đang và sẽ làm công việc tư vấn xác định giá đất tham gia nhằm góp ý về các nội dung Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). 

Đại diện Ban lãnh đạo VNG Value tại hội thảo

Đảm bảo yếu tố thị trường trong định giá đất

Phát biểu tại hội nghị, ông Nguyễn Tiến Thỏa – Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam khẳng định, việc sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn cần tuân thủ tinh thần “Phương pháp xác định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc thị trường”, tại Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16/6/2022 Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương Đảng lần thứ năm khóa XIII.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam phát biểu tại hội thảo sáng 28/7

Tại Việt Nam, theo quy định hiện hành (Nghị định 44/2014/NĐ-CP) áp dụng 5 phương pháp: so sánh trực tiếp; thu nhập; chiết trừ; thặng dư; hệ số. Sau 9 năm triển khai các phương pháp mà Việt Nam áp dụng đã bộc lộ bất cập, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế – xã hội.

Vì vậy, dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã không chủ trương áp dụng cả 5 phương pháp hiện hành mà chỉ giữ lại 3 phương pháp, gồm: phương pháp so sánh; thu nhập; hệ số. Thực hiện nhập phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh và loại bỏ phương pháp thặng dư.

Để khắc phục hạn chế khi không áp dụng phương pháp thặng dư, dự thảo nghị định đã sửa đổi, bổ sung nội dung phương pháp so sánh, trong đó hướng dẫn việc định giá thửa đất, khu đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật trên cơ sở kỹ thuật chiết trừ để trừ chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Đồng thời, bổ sung quy định khi xác định giá đất đều phải áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh hàng năm để so sánh, đối chiếu nhằm đảm bảo độ chính xác của kết quả định giá đất. Việc quy định 3 phương pháp định giá đất đã bảo đảm khái quát hết các trường hợp định giá đất phục vụ quản lý nhà nước về đất đai.

Cần quy định trách nhiệm tổ chức cung cấp thông tin về định giá đất

Góp ý vào nội dung dự thảo nghị định sửa Nghị định 44/2014/NĐ-CP, các ý kiến tại hội thảo đã phân tích cụ thể từng ưu, nhược điểm của các phương pháp định giá đất được đề xuất.

Dự thảo cũng quy định tư vấn được thu thập “Giá đất chuyển nhượng thành công trên thị trường thu thập qua điều tra, khảo sát thông qua phỏng vấn trực tiếp có xác định của người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng”. Quan điểm của tất cả những người làm thực tiễn định giá đất cho rằng, việc đòi hỏi người được phỏng vấn phải ký xác nhận vào phiếu điều tra là khó khả thi vì không phù hợp với thực tế và không ai ký.

Về phương pháp thu nhập, các chuyên gia thẩm định giá cũng đều được làm rõ. Bản chất của phương pháp là vốn hóa thu nhập – tức là phải chuyển dòng thu nhập tương lai có thể nhận được từ việc khai thác lợi ích của đất về giá trị hiện tại, nhưng hướng dẫn lại lấy chi phí và thu nhập của quá khứ làm căn cứ tính giá đất hiện tại là chưa thực tế…

Ông Nguyễn Thế Phượng, Phó chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam phát biểu tại hội thảo sáng 28/7

Góp ý thêm về phương pháp so sánh giá bán đất, ông Nguyễn Thế Phượng đề xuất nếu không có thông tin về giá giao dịch thực tế, có thể thu thập giá chào bán hoặc chào mua các thửa đất, trừ đi tỷ lệ thích hợp tùy theo thực tế.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đang dự thảo nghị định về xác định giá đất và dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 quy định chi tiết phương pháp định giá đất.

Theo các dự thảo này, phương pháp thặng dư, chiết trừ không còn được sử dụng trong định giá đất. Việc định giá sẽ dựa vào 3 phương pháp: so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất.

Các cơ quan cũng đang tính toán có nên đưa các phương pháp định giá đất vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, hay giao Chính phủ quy định trong văn bản dưới luật.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.

17 − sixteen =