“Tính pháp lý về những sản phẩm có thời hạn còn chưa được rõ ràng”
Vào phiên thảo luận, Nhà báo Quỳnh Như, Trung tâm tin tức VTV24, Đài Truyền hình Việt Nam nêu vấn đề theo khảo sát của VTV24, giá bán một căn hộ tính theo mét vuông bằng xấp xỉ hoặc thấp hơn chút so với phân khúc căn hộ sở hữu lâu dài, đây có phải điều nhà đầu tư băn khoăn không?
Trả lời câu hỏi, ông Nguyễn Hữu Quang, Phó TGĐ Công ty Netland cho biết, tâm lý chung của người Việt Nam về condotel hay những sản phẩm bất động sản có thời hạn còn e dè, còn ông mấy năm nay vẫn đầu tư sản phẩm này.
Hiện tại Việt Nam tính pháp lý về những sản phẩm có thời hạn còn chưa được rõ ràng, nghĩa là sau thời hạn ban đầu thì có được gia hạn không và gia hạn bao nhiêu năm nữa.
Các diễn giả tham gia hội thảo Xu thế sở hữu bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế & Thực tiễn Việt Nam
Vấn đề nữa là nhà đầu tư quan tâm đến khả năng sinh lời và những cam kết của chủ đầu tư. Chẳng hạn, tại Đà Nẵng, Nha Trang vừa qua đã có một số chủ đầu tư vỡ trận về cam kết dẫn tới mất niềm tin cho nhà đầu tư.
Tại NetLand vẫn có sự đặt hàng từ phía nhà đầu tư đến từ Nhật Bản. Đối với sản phẩm có thời hạn ở Philippines sau 50 năm sẽ không được gia hạn nhưng đến 99% dự án condotel được bán cho người Nhật. Nếu giải quyết được 2 vấn đề: giá bán và khả năng cam kết của nhà đầu tư thì sẽ hấp dẫn hơn đối với nhà đầu tư.
Ngoài ra, vấn đề vận hành sản phẩm trong quá trình khai thác cũng có một số vấn đề khi đơn vị vận hành không tốt. Chẳng hạn, dự án bị thay đổi vận hành trong quá trình khai thác cũng ảnh hưởng tới lợi nhuận đầu tư. Do đó, chủ đầu tư phải chọn đơn vị vận hành uy tín để tạo sự hấp dẫn của sản phẩm.
Để có lợi nhuận cao, nhà đầu tư chấp nhận chi phí cao hơn
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, công ty CBRE Việt Nam cho biết, đối với phân khúc để bán có 4 phân khúc từ bình dân cho đến hạng sang. Còn với condotel, hầu như chúng ta không thấy condotel nào ở phân khúc bình dân.
Bà Dung cho biết, khả năng lấp đầy của những dự án này khá tốt. Giá cho thuê cũng có thấp điểm và cao điểm, cuối tuần cao hơn trong tuần.
Bên cạnh đó, đơn vị điều hành rất quan trọng, nếu như đầu tư vào dự án có đơn vị điều hành quản lý tốt, dù giá bán cao hơn, mức giá cho thuê cao hơn nhà đầu tư rất quan tâm và chấp nhận chi phí cao hơn để lợi nhuận cao hơn.
Nhà đầu tư có xu hướng quan tâm nâng lực chủ đầu tư, đơn vị vận hành, giảm bớt quan tâm cam kết lợi nhuận
Về việc đưa ra cam kết lợi nhuận và giữ được cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư trong sản phẩm condotel thời gian qua, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D Công ty DKRA Việt Nam cho biết, giai đoạn năm 2015 – 2018 bất động sản nghỉ dưỡng đã có cuộc đua về cam kết lợi nhuận cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản. Nhưng năm 2018 có một số dự án Condotel không đạt được cam kết lợi nhuận khi đưa vào hoạt động.
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D Công ty DKRA Việt Nam
“Nghiên cứu của chúng tôi cho kết quả rằng, chủ đầu tư có xu hướng giảm cam kết lợi nhuận, đưa các cam kết về đơn vị quản lý dự án vào – thuê bên quản lý chuyên nghiệp….. Vì vậy, điều này khiến cho nhà đầu tư quan tâm nâng lực chủ đầu tư, đơn vị vận hành, giảm bớt quan tâm đến cam kết lợi nhuận”, ông Hoàng nói.
Ông Hoàng dẫn chứng về một dự án Condotel tại Bình Thuận, chủ đầu tư đưa ra 2 lựa chọn khách hàng: (i) Lựa chọn có cam kết lợi nhuận (ii) Không có cam kết lợi nhuận. Kết quả bán hàng cho thấy 50% khách hàng lựa chọn mỗi loại hình. Dĩ nhiên giá bán của 2 hình thức lựa chọn nói trên là khác nhau.
Sở hữu vĩnh viễn không phải là lựa chọn duy nhất, đặc biệt nếu bạn là nhà đầu tư
Trong bài trình bày, bà Dung cũng đưa ra những lưu ý khi đầu tư vào sản phẩm có giới hạn thời gian. Theo bà Dung, yếu tố pháp lý quan trọng nhất. Sở hữu có thời hạn cụ thể là trong bao nhiêu năm 50 năm hay 30 năm? Bất động sản nghỉ dưỡng chúng tôi được biết ở thị trường đã phát triển chỉ có thời hạn còn 30 năm. Có được kéo dài thời gian sở hữu không và phải chi phí thêm bao nhiêu cho việc kéo dài thời gian sở hữu…Yếu tố pháp lý có được thể hiện rõ trong hợp đồng không?
Thứ hai, yếu tố tài chính: Lợi nhuận cho thuê; điều khoản thanh toán; chi phí mua (bao gồm ưu đãi thuế); hỗ trợ của ngân hàng; khả năng tăng giá trị. Giá bán tốt hơn – đây là xu hướng để đưa ra nhiều khung giá, ít cạnh tranh hơn, khả năng cho thuế tốt hơn, lợi nhuận sẽ tốt hơn.
“Sở hữu vĩnh viễn không phải là lựa chọn duy nhất, đặc biệt nếu bạn là nhà đầu tư”, bà Dung kết luận.
Tổng Giám đốc Đại Phúc Land: “Tôi quan tâm cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư”
Ngay tại hội thảo, Ban tổ chức đã tiến hành lấy ý kiến của các chuyên gia, khách mời tại hội thảo, kết quả cho thấy, có 82% người tham gia trả lời có quan tâm đến sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, 55% cho biết đã sẵn sàng đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng và 45% trả lời chưa.
Về những băn khoăn khi đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng, có 39% người trả lời tính pháp lý, 24% là tâm lý muốn sở hữu lâu dài; vấn đề cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư 10%; ngân hàng không nhận tài sản thế chấp này 10%; khác chiếm 10% và 8% cho rằng giá bán cao.
Ông Hà Tôn Vinh, một nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng
Bình luận về kết quả này, ông Hà Tôn Vinh, một nhà đầu tư đã đầu tư bất động sản tại Mỹ cho biết, ông quan tâm đến cam kết lợi nhuận và cam kết khác của chủ đầu tư.
Đồng quan điểm, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land cho biết, bà chọn cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư. Đối với dòng sản phẩm có thời hạn nhu cầu đầu tư, tiềm ẩn nhiều rủi ro (liên quan đến tính pháp lý, hỗ trợ tài chính cho nhà đầu tư). Vì vậy, để sản phẩm sỡ hữu có thời hạn hấp dẫn hơn chủ đầu tư phải có cam kết lợi nhuận hấp dẫn hơn.
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land cho rằng, chủ đầu tư phải có cam kết lợi nhuận hấp dẫn hơn với bất động sản có thời hạn
Hơn 70 quốc gia trong 220 quốc gia trên thế giới căn hộ để bán có thời hạn
Chia sẻ kinh nghiệm ở các nước khác, bà Dung cho biết, trên thị trường vẫn có cả sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn. Tại Việt Nam nhiều dự án sở hữu lâu dài nhưng tại một số dự án trọng điểm, nhiều dự án cũng chỉ được sở hữu 50 năm. Thái Lan sở hữu lâu dài, Singapore sở hữu lâu dài hoặc 99 năm, với Philippines, chính phủ chỉ cho tất cả các dự án sở hữu 50 năm.
Có tới hơn 70 quốc gia trong 220 quốc gia trên thế giới căn hộ để bán có thời hạn, không có loại hình nào sở hữu vĩnh viễn cả, như vậy có những thị trường dù nó là sản phẩm để ở hay lâu dài cũng không được sở hữu vĩnh viễn.
Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, Việt Nam được sở hữu 50 – 70 năm, nhưng tại Thái Lan căn hộ nghỉ dưỡng chỉ được sở hữu 30 năm, số lượng căn hộ nghỉ dưỡng ở Phuket gấp 3 lần số lượng căn hộ nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng, áp dụng cho cả người nước ngoài và người Thái Lan. Indonesia được sở hữu lâu dài, chưa có nguồn chính thống để đưa ra con số chính xác. Trung Quốc, đối với căn hộ bán để ở chỉ được sở hữu tối đa 70 năm, có những dự án sở hữu 40 – 50 năm.
Khung pháp lý để điều chỉnh thời hạn sở hữu của bất động sản – được mua thêm thời hạn sở hữu sau khi hết thời gian được sở hữu (như Singapore); Tuy nhiên, cũng có những quốc gia rất khó để gia hạn thêm như Philippines.
“Có những quốc gia đưa ra ưu đãi rất rõ đối với sản phẩm có thời hạn để khuyến khích người mua như thuế chuyển nhượng bất động sản đối với sản phẩm có thời hạn thấp hơn vô thời hạn”, bà Dung nói.
Bất động sản có sở hữu lâu dài không đáp ứng đủ nhu cầu để ở và đầu tư
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam cho biết, trong thời gian qua có nhiều sản phẩm trỗi dậy thay thế cho bất động sản sở hữu lâu dài, đối với sản phẩm nhà ở bán, ta có 3 dòng sản phẩm: căn hộ, sản phẩm gắn liền với đất như biệt thự, nhà phố.
Theo bà Dung, thời gian qua sản phẩm thị trường đón nhận nhiều nhất là căn hộ để bán, cho đến hiện tại đều là sở hữu lâu dài, hay còn là sở hữu vĩnh viễn. Tâm lý người mua bất động sản tại Việt Nam rất thích sản phẩm có sở hữu lâu dài, nên sức tiêu thụ trên thị trường cao. Bà Dung dẫn số liệu cho thấy, năm 2008, tại 2 thị trường lớn là TP.HCM và Hà Nội nguồn cung chào bán là 15.000 căn hộ, số căn tiêu thụ là 8.000 căn nhưng đến năm 2018, nguồn cung chào bán lên đến 63.000 căn và số căn tiêu thụ đã lên đến 55.000 căn.
Đến hiện tại, xu hướng tiêu dùng của người mua, nhà đầu tư vẫn là căn hộ sở hữu lâu dài. Khảo sát sơ bộ cho thấy có sự chuyển đổi khá lớn. Từ 2014 đến 2016, số lượng người mua để đầu tư chiếm đến khoảng 65% so với 35% chỉ để ở. Từ 2017 đến 2018, khi có thêm nhiều sản phẩm ở phân khúc trung cấp, quan niệm của người mua cởi mở hơn với chung cư, tỷ lệ mua để ở lên đến 45%. Nhu cầu người mua để ở tăng lên nhiều, mối quan tâm với các dự án chung cư cũng tăng lên. Tuy nhiên con số được cung ra thị trường vẫn rất ít so với nhu cầu thực tế.
Tại TP.HCM có đến 12 triệu dân, Hà Nội khoảng 11,12 triệu dân, trong khi số căn hộ cũng chỉ khoảng 260.000 căn hộ. Con số quá ít so với nhu cầu, nguồn cung như vậy còn quá thấp. Như vậy có dư địa rất lớn để chúng ta phát triển thị trường. Các dự án có sở hữu lâu dài và vĩnh viễn, người mua cũng cần phải cân nhăc.
Bà Dung cũng cho biết, 6 tháng đầu năm 2019, số lượng dự án chào bán ra sụt giảm nhất định so với cùng kỳ năm 2018, nếu mua để đầu tư thì ta bắt đầu có ít lựa chọn hơn. Sản phẩm thay thế là sản phẩm sở hữu có thời hạn bắt đầu nhận được sự quan tâm của người mua.
Đối với sản phẩm căn hộ khách sạn và biệt thự nghỉ dưỡng, người mua chủ yếu để đầu tư. 5 năm qua, thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM hồi phục thì thị trường bất động sản hồi phục sau đó 1 năm. Mặc dù chỉ được sở hữu hữu hạn nhưng lợi nhuận cho thuê cao hơn đầu tư căn hộ trong thành phố. Trong TP.HCM hay Hà Nội còn có officetel – sản phẩm lai giữa văn phòng và căn hộ, tuy nhiên còn nhiều vấn đề về sở hữu.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam
Nhà phố và nhà phố thương mại, tại nhiều dự án phức hợp ở Phú Quốc hay Nha Trang, chúng ta bắt đầu thấy sự phát hiện của sản phẩm trên. Những sản phẩm này cũng chỉ sở hữu 50 năm, người mua đầu tư vào đây để kiếm lợi nhuận cho thuê hàng năm.
Trong vòng 4 năm qua từ năm 2015 đến năm 2019, tại cả Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, thị trường condotel tăng trưởng 100%, năm sau tăng trưởng gấp đôi gấp ba lần năm trước, cá biệt có dự án ở vị trí tốt, lượng nhận đặt chỗ cao hơn cả số lượng chào ra. Đến năm 2019, thị trường này có câu chuyện tương tự như Hà Nội hay TP.HCM, có sự chững lại trong nguồn cung chào bán và nguồn cung tiêu thụ.
“Rõ ràng chúng ta có sự chuyển dịch ở đâu đó với nhu cầu của người mua. Chúng tôi coi đây là sản phẩm bổ sung, năm 2016 – 2017, số lượng tiêu thụ được đâu đó 70-80%. Đến năm 2018, lượng chào bán nhiều nhưng lượng tiêu thụ cao. Đến hiện tại, Nha Trang có khoảng 16.000 căn hộ còn Đà Nẵng có 19.000 căn hộ. Tăng trưởng của thị trường Nha Trang cũng tăng cao qua từng năm, tại Nha Trang, tất cả các dự án này được sở hữu 50 năm. Trong khoảng 1 năm trở lại đây, nhà đầu tư đã chấp nhận sở hữu 50 năm cho đến khi luật rõ ràng hơn về sở hữu loại hình này”, bà Dung nói.
Đại diện đến từ CBRE dẫn số liệu tỷ lệ bán hiện tại từ 60% đến 100%. Lợi nhuận đầu tư ở khoảng 7% đến 9% trong giai đoạn đầu, thời điểm những năm qua, nguồn cung quá nhiều nên lợi nhuận đầu tư ước chừng chỉ 6 đến 7% ở hiện tại.
Đối với officetel, đây là sản phẩm lai như condotel, nhưng câu chuyện kém lạc quan hơn. Từ 2016 đến 2018, thị trường officetel tăng trưởng cao hơn rất nhiều so với condotel.
Từ 2015 đến 2018, số lượng officetel tăng rất cao, tỷ lệ hấp thụ lên đến 98%, hiện tại hầu như không có sản phẩm officetel để bán. Dựa trên khảo sát của chúng tôi, khả năng cho thuê lại không phải quá tốt, hiện tại nhà đầu tư đang bán lại trên thị trường thứ cấp, mức lãi bán lại khoảng từ 5 đến 10%.
“Khung pháp lý của sản phẩm này còn nhiều lấn cấn, người mua khi ký hợp đồng mua cũng không có được câu trả lời rõ ràng từ nhà đầu tư. Việc bố trí lối đi riêng với officetel với cư dân, người thuê officetel đòi hỏi lối đi riêng cũng gặp khó khăn. Khả năng cho thuê của officetel bị kém đi. Trong năm 2019, gần như không có sản phẩm nào chào bán với officetel này”, bà Dung nói.
GS. Đặng Hùng Võ: “Cơ chế bền vững nhất là đất đai được sử dụng có thời hạn”
Trong tham luận với chủ đề “Những thay đổi căn bản trong luật liên quan đến sở hữu bất động sản qua các thời kỳ 1993, 2003, 2013 cho đến nay”, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Việt Nam đã công nhận đất ở được sử dụng lâu dài, lý do chính là cho phù hợp với tư duy truyền thống của người Việt. Chế độ sử dụng đất có thời hạn có ưu điểm là làm cho người sử dụng đất đai có trách nhiệm hơn, luôn muốn sử dụng triệt để trong thời hạn mình đã bỏ tiền ra để được sử dụng đất, tránh được hiện tượng đầu cơ đất đai và tích trữ nguồn lực tài chính vào đất đai.
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
“Cơ chế bền vững nhất là đất đai được sử dụng có thời hạn dưới hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. Người sử dụng đất có trách nhiệm cao về sử dụng, hiệu suất sử dụng đất cũng cao, giảm chi phí đất đai trong sản phẩm hàng hóa, nguồn thu ngân sách ổn định”, ông Võ cho hay.
Ông Võ cho biết thêm, khi ban hành Luật Nhà ở 2014 đã đề xuất thời hạn sở hữu đất chung cư là sở hữu có thời hạn sẽ có tác dụng tôn tạo, sửa chữa chung cư… nhưng Quốc Hội không đồng ý và cho rằng đất chung cư cũng là vô thời hạn. “Do đó, nói rằng đất ở có thời hạn càng khó hơn. Với loại hình condotel, condotel vừa có thể để ở được, vừa kinh doanh, quan điểm của tôi đất ở cho lâu dài, condotel cũng cho nên ở lâu dài”, ông Võ nói.
Đang diễn ra hội thảo “Xu thế sở hữu Bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam”
Sáng nay (16/8) tại TP.HCM đang diễn ra hội thảo “Xu thế sở hữu Bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam”. Hội thảo do VTV24 phối hợp với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức, Diễn đàn đầu tư BizLIVE là đơn vị phối hợp truyền thông cho hội thảo.
Hội thảo có sự tham gia của:
– Ông Phan Hữu Thắng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA)
– Ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT
– Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, công ty CBRE Việt Nam
– Ông Nguyễn Hoàng, Trưởng phòng phân tích thị trường DKRA Việt Nam
– Ông Trần Tấn Tài, Giám đốc công ty luật City
– Ông Nguyễn Hữu Quang, Phó Tổng giám đốc Công ty Netland
– Ông John Lê, Công ty Propzy
– Ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế
Phát biểu khai mạc hội thảo, ông Phan Hữu Thắng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, thị trường bất động sản có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, có quan hệ và ảnh hưởng trực tiếp tới tất cả các ngành, lĩnh vực của nền kinh tế khác.
Hiện nay, thị trường bất động sản đã phát triển có sàng lọc, trật tự và ổn định hơn theo hướng phát triển bền vững: xanh – thông minh, với nhiều sản phẩm đa dạng đã có tác động mạnh tới tình hình xã hội và đời sống người dân, nhất là ở các thành phố lớn, thúc đẩy các lĩnh vực kinh tế khác như du lịch, đầu tư (nhất là của kinh tế tư nhân) và thu hút đầu tư nước ngoài.
Nhìn lại quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong khoảng thời gian gần 30 năm qua, tính từ đầu những năm 1990, khi nền kinh tế đất nước từng bước được chuyển đổi từ kế hoạch hóa, tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thị trường bất động sản Việt Nam đã hình thành và phát triển từ sôi động đến trầm lắng (giai đoạn 2010 -2013 ) và cho đến nay, với sự điều hành của Chính phủ, hàng loạt các đạo luật liên quan đến đầu tư – kinh doanh bất động sản được xây dựng, điều chỉnh bổ sung, sửa đổi để như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… đã tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển.
Ông Thắng cho biết, Hiệp hội đánh giá cao các đơn vị đã cùng Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đứng ra tổ chức Hội thảo “Xu thế sở hữu Bất động sản: kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn của Việt Nam” nhằm nhận diện rõ xu hướng sở hữu bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới, góp phần hoàn thiện hệ thống luật pháp Việt Nam liên quan đến bất động sản phù hợp với thực tiễn Việt Nam và học hỏi được từ kinh nghiệm quốc tế.
Nguồn: http://cafef.vn/big-story/gs-dang-hung-vo-co-che-ben-vung-nhat-la-dat-dai-duoc-su-dung-co-thoi-han-2019081609395379.chn